中古新築マンション投資比較7軸|宅建士が3年5物件で見た実数値2026

マンション投資における中古と新築の比較は、区分マンション投資を始める前に必ず整理すべき論点です。私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピン・ハワイの海外不動産も保有しながら、国内では3年間で5物件の運営に関わってきました。その実数値をもとに、利回り・修繕費・出口戦略・融資条件など7つの軸で両者を徹底比較します。

マンション投資で中古・新築を比較する前に整理すべき7つの前提軸

単純利回りだけで判断しないための7軸フレームワーク

中古マンション利回りと新築マンション収益を単純に並べて「中古の方が高利回りだから中古がいい」と結論づけるのは危険です。私が宅建士として複数の物件に関わった経験上、判断軸は少なくとも7つ必要だと考えています。

その7軸とは、①表面利回り、②実質利回り（管理費・修繕積立金控除後）、③修繕リスクの見積もり、④出口価格の下落率、⑤融資条件（金利・期間・LTV）、⑥空室率の想定、⑦税務上の経費計上余地、です。

この7軸を使わずに物件を選ぶと、購入後に「想定外」が積み重なります。特に区分マンション投資は一棟物件と異なり、管理組合の決定に個人が口を出しにくい構造です。その分、購入前の分析精度が収益を左右します。

中古と新築で「前提が違う」3つのポイント

まず前提として、中古と新築では土台となる条件が異なります。第一に、新築には「新築プレミアム」と呼ばれる販売価格の上乗せが存在します。同じ立地・同じ広さでも、新築は仲介なし・販売コストが物件価格に上乗せされているため、購入直後から含み損になるケースが多いです。

第二に、中古物件は築年数によって建物の減価が進んでいる分、融資評価が低く出る傾向があります。私が関わった2021年築・東京23区内の中古区分物件では、金融機関の担保評価が購入価格を2割程度下回りました。

第三に、税務上の減価償却期間が異なります。木造は22年、RC造は47年が法定耐用年数で、中古の場合は残存耐用年数が短くなるため減価償却費を短期間に集中して計上できます。ただし、これが節税効果につながるかどうかは所得構成によって変わりますので、税務判断は必ず税理士にご確認ください（個別の事情により異なります）。

私の失敗談と教訓：3年5物件で踏んだ実数値の話

築25年の中古区分で修繕積立金が2倍になった実例

私がChristopher（AFP・宅建士）として最初に国内区分マンション投資に関わったのは2021年のことです。当時、東京都内の築25年・ワンルーム区分を検討しました。表面利回りは6.8%と魅力的でしたが、管理組合の総会議事録を精査したところ、翌年度に修繕積立金の月額が4,500円から9,200円へ引き上げられる決議が通っていることが判明しました。

これで実質利回りは一気に1.2ポイント下がりました。年換算では約6万円の追加コスト増です。宅建士として重要事項説明書を細かく読む習慣がなければ、見落としていたと思います。修繕積立金の値上げ予定は、管理規約・長期修繕計画書・直近3期分の総会議事録を必ず確認するべきです。

新築で発生した「新築プレミアムと出口価格」のリアルな差

一方、知人が2019年に新築ワンルームを都内で購入したケースを参照すると（本人の了解のもと、数字は概算で掲載）、購入価格2,850万円・家賃収入月9万円の物件が、2023年に売却査定を依頼したところ、査定額は2,480万円でした。4年で370万円、率にして約13%の下落です。

新築マンション収益として家賃収入自体は安定していましたが、出口価格を含めたトータルリターンは想定を下回りました。新築プレミアムの剥落は、買った瞬間に始まります。これは国内区分マンション投資の構造的な特性であり、出口戦略を最初から設計しないと「キャッシュフローはプラスだが売れない」状況に陥ります。

利回り・修繕費・融資条件の実数値比較

中古マンション利回りの実態：表面と実質の乖離幅

私が関わった5物件のうち、中古区分3件の表面利回りの平均は6.4%でした。ところが実質利回り（管理費・修繕積立金・固定資産税・空室損失率5%を控除）に落とすと、平均は4.1%まで下がりました。乖離幅は約2.3ポイントです。

広告で「利回り7%以上」と表示されている物件でも、実質利回りベースでは4〜5%台に収まることは珍しくありません。特に築20年超の物件は修繕積立金の増額リスクが高く、将来的に実質利回りがさらに圧縮される可能性があります。中古マンション利回りを評価する際は、長期修繕計画書との照合が不可欠です。湾岸タワーマンション投資リスク7選|宅建士が現場で見た実態2026

融資条件の違い7項目：中古と新築でここまで差が出る

融資条件は、中古と新築で以下の7項目において差が出ます。①金利水準（新築向け提携ローンは0.1〜0.3%程度有利な場合がある）、②融資期間（中古は残存耐用年数が短い分、融資年数が短くなりやすい）、③LTV（担保評価に対する融資比率）、④審査スピード、⑤個人属性の重視度、⑥法人融資の可否、⑦物件評価方式（収益還元法 vs. 積算評価）です。

私が法人名義で融資を検討した際、ある金融機関では「築20年超の中古区分は法人融資不可」と言われました。一方、別の地方銀行では築30年でも法人融資に応じてくれましたが、金利は2.4%と高めでした。融資条件は金融機関によって大きく異なるため、複数行に打診することをお勧めします。個別の融資条件については、取引予定の金融機関に直接確認してください。投資の始め方おすすめ7選|宅建士が5物件で見た区分マンション実体験2026

出口戦略と減価実例：売れない物件を持つリスク

築年数別・出口価格の減価シミュレーション

宅建士として複数の売買案件に関わった経験から、東京23区内の区分マンションにおける築年数別の価格推移の傾向をお伝えします。新築〜築5年は新築プレミアム剥落で10〜15%程度の下落が起きやすく、築10〜20年はエリア・管理状況によって価格安定期に入る物件もあります。築25年超は大規模修繕の有無・管理組合の財務状況が価格に直結します。

特に注意すべきは、「1981年（昭和56年）以前の旧耐震基準物件」です。住宅ローン控除の対象外になるケースがあり、実需買いが入りにくいため出口が狭まります。宅建士として重要事項説明の際に必ず確認する項目の一つです。

フィリピン・ハワイ物件との比較で見えた「国内区分投資の強み」

私はフィリピン・ハワイでも実物不動産を保有しています。海外物件との比較で感じる国内区分マンション投資の強みは、賃貸需要の安定性と流動性の高さです。東京都心の区分マンションは、空室期間が海外物件に比べて短い傾向があります。

ただし、国内は「価格の割に利回りが低い」のも事実です。海外物件が表面利回り8〜10%を提示するのに対し、東京都心の新築ワンルームは3〜4%台が現実的です。これは資産価値の安定性と流動性に対するコスト、と私は解釈しています。どちらが優れているかではなく、自分のポートフォリオのバランスと出口戦略によって使い分けるべきです。

まとめ：中古・新築マンション投資、宅建士が出す実践的な結論

7軸比較から導く選定チェックリスト

• 表面利回りではなく実質利回り（管理費・修繕積立金・空室損失控除後）で比較する
• 修繕積立金の増額予定を総会議事録・長期修繕計画書で必ず確認する
• 出口価格（売却想定価格）を購入前にシミュレーションし、トータルリターンを試算する
• 新築プレミアムの剥落（購入直後の含み損）を前提にキャッシュフロー計画を立てる
• 融資条件は複数の金融機関に並行打診し、金利・期間・LTVを比較する
• 旧耐震基準（1981年以前）物件は出口の流動性リスクを慎重に評価する
• 減価償却の税務効果は個別の所得状況によって大きく異なるため、税理士に事前確認する

物件選びで迷ったら：次のステップとして

私がAFP・宅建士として3年・5物件で学んだ結論は、「中古か新築か」よりも「出口から逆算した設計ができているか」が投資の成否を分けるということです。新築は流動性と安心感を買うもの、中古は利回りと減価償却の余地を買うもの、と整理すると判断しやすくなります。

区分マンション投資の物件選びに迷っているなら、まずは専門家への相談と情報収集から始めることをお勧めします。税務面については税理士、融資面については複数の金融機関、そして物件の法的確認は宅建士資格を持つ担当者に依頼するのが現実的な進め方です。最終的な投資判断は、ご自身の財務状況・リスク許容度を踏まえて専門家と相談の上で行ってください。

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