AFP・宅地建物取引士として国内外の物件を見てきた私が、東京マンション投資のリスクについて率直に解説します。「東京は空室が出ない」「利回りは安定している」というセールストークを信じて区分マンション購入に踏み切り、数年後に後悔するケースを現場で何度も目にしてきました。2026年現在、金利・修繕費・出口の三重苦が投資家を直撃しています。本記事では7つのリスクを構造ごとに整理し、判断軸を示します。
東京マンション投資を取り巻く7大リスクの全体像
リスクは「収益フェーズ」と「出口フェーズ」に分かれる
東京のワンルームマンション投資で失敗する原因を整理すると、大きく2つのフェーズに集約されます。一つは保有中の「収益フェーズ」、もう一つは売却時の「出口フェーズ」です。
収益フェーズのリスクとしては、①空室・賃料下落、②金利上昇によるキャッシュフロー悪化、③修繕積立金の不足・一時徴収、④管理費・固定資産税の想定外増加が挙げられます。出口フェーズでは、⑤売却価格の下落、⑥買い手がつかない流動性リスク、⑦売却益への課税と手残りの逆算ミスの3つが深刻です。
この7つを一度に意識して物件を選んでいる投資家は、私が見てきた限りでは多くありません。「表面利回り5%」の数字だけを見て購入を決めるケースがほとんどで、フェーズをまたいだシミュレーションが抜け落ちています。
東京特有の構造的問題：供給過多と築年数の分布
東京都内の区分マンションは、1990年代バブル期以降に大量供給された築30年超の物件が市場に厚く残っています。国土交通省の統計によれば、東京都内のマンションストック総数は2024年時点で約280万戸を超え、そのうち築30年超が全体の約35%を占めます。
供給が厚い地域では、賃料は需要ではなく競合物件の家賃相場に引き寄せられます。とくに城北・城東エリアの駅徒歩10分超の物件は、新築・築浅との差別化が難しく、リノベーションなしでは賃料維持が困難な局面に入っています。東京だから安心、という前提自体が今や通用しないのが実態です。
宅建士として現場で見た空室と賃料下落の実態
私が立ち会った5物件の数字から見えたこと
私はAFP・宅建士として、都内でいくつかの投資用区分マンションの購入検討に関与してきました。その中で印象に残っている5物件の共通点を振り返ると、「購入時の賃料設定が相場より10〜15%高い」という特徴がありました。
具体的には、築15年・城東エリア・駅徒歩8分の1Kで、売主が提示していた想定賃料が月8万5,000円だったケースがあります。実際に近隣の賃貸情報を精査したところ、同条件の成約賃料は月7万5,000円前後が相場でした。この差は年間12万円、30年で360万円のキャッシュフロー誤差になります。
空室リスク 東京という観点では、「東京は人口が多いから空室は出ない」という認識そのものが危ういです。単身世帯向け1Kの需要は確かに根強いですが、同エリア内の競合物件数と築年数の組み合わせで、空室率は1〜6ヶ月単位で大きく変動します。
賃料下落が加速する築年数ラインとは
私が宅建士として物件の収益性を評価する際、賃料下落率のラインとして特に注目するのは「築10年・築20年・築30年」の3つの節目です。
築10年を超えると新築プレミアムが完全に剥落し、同築年の競合と横並びの賃料競争に入ります。築20年超では給排水管の劣化懸念が入居候補者の印象を下げ、リフォームなしでは募集に時間がかかるケースが出始めます。築30年を超えると、管理状態が良好でも「古い」という心理的バリアが賃料の上限を圧迫します。
区分マンション 失敗の多くは、この賃料下落カーブを購入前に織り込んでいないことに起因します。「今の入居者が払っている家賃が続く」という前提でローンを組むのは、非常に危険な試算です。
金利上昇がキャッシュフローを潰すメカニズム
変動金利ローンの返済額シミュレーションを自分で引く
2024年から2025年にかけて、日本銀行は政策金利を段階的に引き上げました。2025年末時点での住宅ローン変動金利（基準金利）は一部金融機関で2%台に達し始めており、投資用不動産ローンではさらに高い金利帯が適用されるケースが増えています。
例として、借入額2,500万円・変動金利2.5%・35年返済でシミュレーションすると、月返済額は約89,000円です。これを金利1.5%時代（月約76,000円）と比較すると、月次で約13,000円、年間で約15.6万円のキャッシュフロー悪化になります。賃料収入が月8万円の物件なら、金利上昇だけで手出しが確定する計算です。
フィリピンやハワイの物件も保有している私の視点から言うと、日本の投資用ローンは金利条件の変動が収益に直結する構造が特に強く、変動金利を選んだ場合の上振れ試算を必ず手元に持っておくべきです。
固定金利への切り替えと手数料のトレードオフ
「金利が上がるなら固定金利に切り替えればいい」という発想は理解できますが、投資用ローンの固定金利への借り換えには手数料・保証料・登記費用で総額50万〜100万円程度のコストが発生するケースがあります（金融機関・ローン残高・物件評価額により異なります）。
借り換えが収支的に合うかどうかは、残返済期間と金利差の掛け合わせで判断します。残期間が10年未満であれば、固定切り替えの費用回収が難しいケースもあります。この試算は税務的な影響も含むため、最終的な判断は税理士や金融機関の担当者に確認することを強く推奨します。東京マンション投資の狙い目エリア5選|宅建士が現地で見た選定基準
修繕積立金不足と管理組合リスクの深刻度
修繕積立金の「想定外一時徴収」が投資計画を崩す
修繕積立金 不足は、東京の区分マンション投資において特に見落とされがちなリスクです。国土交通省の調査では、分譲マンションの約3割で修繕積立金が長期修繕計画に対して不足していると報告されています。
不足が深刻な場合、管理組合の決議により一時金の徴収が行われます。私が把握しているケースでは、築25年の都内マンションで一戸あたり50万〜80万円の一時徴収が決議された事例があります。これは投資計画には一切含まれていない出費であり、その期のキャッシュフローを一気にマイナスに転じさせます。
物件購入前には、管理規約と長期修繕計画書・修繕積立金の現在残高を必ず確認してください。売主または仲介業者に開示を求めるのは買主の正当な権利です。これを「面倒」と感じるなら、その物件は買うべきではないと私は考えます。
管理組合の機能不全が物件価値を静かに蝕む
修繕積立金の不足よりもさらに厄介なのが、管理組合そのものが機能していないケースです。高齢化・賃貸化が進んだ築古マンションでは、総会の定足数が満たせず、修繕決議すら通らないケースがあります。
外壁・共用廊下・エントランスの劣化が放置されると、入居者の印象が悪化し、賃料を下げても空室が続くという悪循環に入ります。東京 ワンルーム リスクとして語られる空室問題の背景には、こうした管理状態の劣化が深く絡んでいます。物件の外観と共用部の状態は、現地調査で必ず自分の目で確認することが不可欠です。
営業トークに潜む情報格差と出口戦略の判断軸
「節税効果があります」という言葉の裏側を読む
東京のワンルームマンション投資の営業では、「不動産投資で節税できます」という訴求が定番です。確かに、不動産所得における減価償却費の計上によって、一定の節税効果が見込まれるケースはあります。ただし、これは個別の所得状況・物件の耐用年数・取得費の内訳によって大きく異なり、一概に「いくら節税できる」と断定できるものではありません。
私はAFP資格を保有していますが、具体的な税務アドバイスは税理士の業務領域です。「節税になると聞いたので買った」という判断は、税理士への事前相談なしには非常にリスクが高いと言えます。購入前に税理士へ相談し、自分の所得・税率・ローン条件を前提とした試算を依頼することを強く推奨します。
出口戦略マンションの判断軸：売れる物件の条件を逆算する
出口戦略 マンションを考える上で、私が宅建士として見てきた「売れる物件」の条件を整理すると、①駅徒歩7分以内、②管理状態が良好（管理費・修繕積立金の滞納なし）、③専有面積25㎡以上、④ローン残債が売却想定価格を下回る、この4点が揃っている物件は流動性が高い傾向があります。
逆に「売りたい時に売れない」区分マンション 失敗のパターンとしては、専有面積が20㎡未満で住宅ローンが使えない（フラット35の対象外となる）、管理組合の積立不足が重説で判明し買い手が引く、という事例が現場では多く見られます。購入時点で出口を想定し、「10年後に誰がいくらで買うか」を具体的にイメージできない物件には手を出さない判断が重要です。
2026年の東京マンション投資：7大リスクまとめと次の一手
7大リスクのチェックリスト：購入前に確認すべき項目
- ①空室リスク：近隣の成約賃料と空室率を自分で調べているか
- ②賃料下落：築年数ごとの賃料下落カーブを試算に組み込んでいるか
- ③金利上昇：変動金利2〜3%台での返済額を手元でシミュレーションしているか
- ④修繕積立金：長期修繕計画書と現在の積立残高を確認しているか
- ⑤管理組合：総会議事録・管理状態を現地と書類の両面で確認しているか
- ⑥節税の過信：税理士に事前相談なく「節税目的」で購入を決めていないか
- ⑦出口戦略：10年後・20年後の売却シナリオを具体的に描けているか
信頼できる情報源と専門家を活用するのが現実解
東京マンション投資のリスクを一人で全て管理しようとするのは現実的ではありません。宅建士・AFP・税理士・管理会社という4つの専門領域が絡み合う投資であり、それぞれの専門家を適切に使い分けることが、区分マンション 失敗を避けるための現実解です。
私自身、東京都内で法人を経営しながらフィリピン・ハワイでも実物不動産を保有しています。国内外を問わず、物件を見極める上で「自分が知らない領域の専門家に頼む」という判断を早い段階でできるかどうかが、投資の成否を分けると実感しています。特に税務まわりは、税理士への早期相談が結果的に費用対効果が高い選択です。顧問契約の相場は月額1〜3万円程度（法人規模・業務内容により異なります）が一般的で、決算前の打ち合わせを含めた年間サポートとして考えると、節税効果が見込まれるケースでは十分に回収できる投資になることが多いと感じています。
東京 マンション 投資 リスクを正しく理解した上で、物件選びの精度を高めたい方には、投資家向けのサポートサービスの活用も有力な選択肢の一つです。まず情報収集から始めることをお勧めします。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の投資・税務・法務行為を推奨するものではありません。記載内容は執筆時点の情報に基づきますが、最新情報や個別具体的な判断については、各分野の専門家(税理士・弁護士・宅建士・FP等)または公的機関にご相談ください。
【執筆・監修】
Christopher(AFP / 宅建士 / TLC)- 金融・不動産・法人実務の実体験ベースで執筆
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