マンション投資の始め方|宅建士が3年で見たメリットデメリット実例2026

マンション投資の始め方を調べると、メリットばかりを強調したセールストークに出会うことが多いです。私はAFP・宅地建物取引士として3年間で5物件を比較・検討し、フィリピンとハワイでも実物不動産を保有してきました。国内の区分マンション・ワンルーム投資は「やり方次第」という言葉が一番正確で、2026年の金利・税制環境の変化を踏まえると、始め方の判断軸は3年前と明らかに変わっています。本記事では、私自身の失敗談3つも含めてリアルな数値で解説します。

始め方の全体像と前提知識：マンション投資で押さえるべき4ステップ

投資の流れとキャッシュフロー構造を先に理解する

マンション投資を始めるにあたって、多くの人が物件探しから入ってしまいます。ただ私の経験上、先にキャッシュフローの構造を理解しないまま物件を見ると、営業マンの話に流されやすくなります。

区分マンション・ワンルーム投資の収益モデルはシンプルです。「家賃収入 − ローン返済 − 管理費・修繕積立金 − 固定資産税 − 空室損失」がキャッシュフローになります。たとえば都内ワンルーム（価格2,500万円・家賃8万円）の場合、フルローン（金利1.8%・35年）だと月返済が約8.1万円になるため、管理費・修繕積立金の月1.5万円を加えると最初から毎月1.6万円のマイナスになります。

これは「節税目的」で保有する人には想定内のシナリオですが、「家賃で儲かる」と思って買うと大きなギャップが生じます。始め方の前提として、まずこの数字の構造を把握することが必要です。

具体的なステップは以下の4段階です。①自己資金・借入余力の確認 → ②投資目的の明確化（インカムゲイン or 節税 or 資産形成） → ③物件の収支シミュレーション → ④税理士・宅建士を交えた最終判断。この順番を崩さないことが、マンション投資で後悔しない始め方の基本です。

2026年の金利・税制環境が始め方に与える影響

2024年以降、日本銀行の金融政策が変化し、変動金利の上昇圧力が高まっています。2026年現在、投資用不動産ローンの変動金利は1.5〜2.5%帯が中心で、2020〜2022年頃の「1%前後で借りられた」時代とは異なります。

金利が0.5%上がると、2,500万円・35年ローンの月返済額は約6,000〜7,000円増えます。小さな数字に見えますが、もともとキャッシュフローがギリギリの物件では損益分岐点を超えることがあります。

税制面では、2024年から相続税・贈与税の一体化が進んでおり、区分マンションを相続対策として活用する場合の評価額計算が変わりました。所得税法上の減価償却スキームも、国税庁の通達レベルで取り扱いが厳格化される傾向にあります。具体的な税務判断は税理士への相談を推奨しますが、「2026年の始め方」は2020年の情報とは別物だと認識するべきです。

私が3年で見たメリット5選：実数値つきで正直に話します

レバレッジ効果と実質利回りの実態

宅地建物取引士として複数の物件を見てきた私が感じるマンション投資の強みは、金融機関の融資を活用したレバレッジ効果です。自己資金300万円で2,500万円の物件を購入できるのは不動産投資特有のメリットで、株式や投資信託では基本的に使えない仕組みです。

ただし「表面利回り」と「実質利回り」の差には注意が必要です。都内ワンルームの表面利回りは3.5〜5%程度が多いですが、管理費・修繕積立金・固定資産税・空室率（首都圏平均約5〜8%）を引くと実質利回りは2〜3%台に落ちます。私が見てきた5物件のうち、実質利回りが3%を超えていた物件は2つだけでした。

メリットとして整理すると以下の5点です。

• ①レバレッジによる少額自己資金での資産形成
• ②インフレヘッジとしての実物資産保有
• ③生命保険代わりになる団体信用生命保険（団信）の付帯
• ④減価償却費による税務上の所得圧縮効果（節税効果が見込まれるが個別ケースにより異なります）
• ⑤相続時の評価額圧縮（2024年税制改正後も一定の効果は残存）

このうち④⑤については「どれだけ効果があるか」は個人の所得状況・物件種別により大きく異なります。最終的な税務判断は必ず税理士に確認することをお勧めします。

団信と相続対策のリアルな活用場面

私が法人を経営する立場として特に実感しているのが、団信の存在です。2,500万円のローンを組んでいる状態で万が一があれば、残債がゼロになり物件がそのまま家族に渡ります。掛け捨て生命保険と比べると保障の仕組みは異なりますが、「資産が残る」という点で富裕層・経営者に選ばれる理由の一つです。

相続対策としての区分マンションについては、2024年の税制改正（いわゆる「タワマン節税規制」）以降、評価方法が変わった部分があります。ただし区分マンション全体ではなくタワーマンション特有の評価乖離が対象であり、一般的な都内ワンルーム区分での相続税評価額圧縮効果は一定程度残っています。この点も税理士の見解を踏まえた上で判断するべきです。

デメリット7点と回避策：私が見た失敗の原因はここにある

流動性の低さと出口戦略の難しさ

マンション投資のデメリットとして教科書的によく挙げられるのが「流動性の低さ」です。株式と違って1〜3ヶ月単位の売却期間がかかり、市況が悪いときは値下がりを受け入れるか保有継続かの二択を迫られます。

私が宅建士として物件調査した中で感じる現実的なデメリットを7点挙げます。

• ①売却時に仲介手数料（売却価格×3%+6万円+消費税）が発生する
• ②空室リスクが収支計画に直結する（空室1ヶ月で年間利回り8%超が吹き飛ぶ）
• ③修繕積立金の値上がりリスク（築10年超の物件では急激な値上がりが発生する場合がある）
• ④金利上昇による返済額増加（変動金利選択時）
• ⑤管理会社の質・サブリース契約のリスク
• ⑥節税目的で購入した場合のキャッシュフローがマイナスになる構造的問題
• ⑦出口（売却）時の譲渡所得税（短期：所得税30%+住民税9%、長期：15%+5%）

この7点のうち特に③と⑤は「購入前に調べにくい」リスクです。修繕積立金の値上がりは管理組合の総会議事録で確認できますが、営業担当者が提示する収支計画には反映されていないことがあります。

サブリース契約と管理会社選びの落とし穴

サブリース（家賃保証）契約は一見安心に見えますが、契約内容によっては保証賃料の減額が2〜5年ごとに行われるため、購入時の収支計画が崩れることがあります。また、解約が難しい長期契約になっている場合、物件売却時の障壁にもなります。

私が見てきた物件の中で、サブリース契約のまま売却しようとしたケースでは、買い手が「サブリースなし」を条件にするため実質的に売りにくい状況になっていました。始め方の段階でサブリース契約を締結する際は、解約条件・賃料改定条項・免責事項を必ず確認するべきです。

管理会社の選び方については湾岸タワーマンション投資リスク7選|宅建士が現場で見た実態2026でも詳しく解説していますので、あわせてご参照ください。

3年で経験した失敗3例：年7万円の見落としも含めて公開

法人均等割の見落としと税理士への相談タイミング

私が実際に経験した失敗の中で、一番インパクトが大きかったのが「法人均等割」の見落としです。私は東京都内で法人を経営しており、不動産保有を検討する際に法人名義での購入も候補にしていました。

法人住民税の均等割は、法人の規模や設立の有無にかかわらず毎年発生します。東京都の場合、資本金1,000万円以下・従業員50人以下の小規模法人でも年間7万円（都民税2万円＋区市町村民税5万円の組み合わせによる）程度が発生します。私は法人設立初年度にこの金額を収支計画に含めていなかったため、想定していなかったコストとして計上されました。

金額は大きくないように見えますが、キャッシュフローがギリギリの物件では「年7万円」が赤字転落の要因になります。この経験から私は税理士との顧問契約を締結し、決算前の打ち合わせを毎期行うようになりました。不動産投資を法人で始める場合は、設立前の段階で税理士に相談することを強く推奨します。

法人の顧問税理士費用は、小規模法人の場合で月額1.5〜3万円程度（年間18〜36万円）が実勢感です。ただし顧問契約の内容・業務範囲によって費用は変わります。税理士の選び方・費用感の詳細は個別にご確認ください。

物件選びの失敗：築年数と修繕積立金の盲点

2つ目の失敗は、物件の修繕積立金の将来推移を見ていなかったことです。私が比較検討した物件の一つに、築15年・都内某駅徒歩8分の区分マンション（価格1,800万円・家賃6.2万円）がありました。購入時点の修繕積立金は月5,000円でしたが、管理組合の長期修繕計画書を取り寄せると、3年後に月12,000円への値上がりが予定されていました。

月7,000円の差は年間8.4万円のコスト増です。当初の収支計画では年間キャッシュフローがプラス5万円程度だったため、値上がり後はマイナスに転じる計算になりました。結果的にこの物件は購入を見送りましたが、もし管理組合資料を確認しないまま進めていたら、数年後に想定外のコスト増に直面していたはずです。

宅建士として物件を見る際、私が必ず確認するのは「管理組合の総会議事録（直近3年分）」と「長期修繕計画書」です。これらは売主に開示請求できますが、任意開示のため提出されないケースもあります。開示を拒む物件はそれ自体がリスクシグナルです。

ワンルーム投資の物件選びの具体的なチェックリストは投資の始め方おすすめ7選|宅建士が5物件で見た区分マンション実体験2026で詳しく紹介しています。

2026年の判断軸と出口戦略：まとめとCTA

2026年に区分マンション・ワンルーム投資を始める際の判断軸5点

3年間・5物件の比較経験と、フィリピン・ハワイの海外実物不動産との比較から導いた、2026年に国内マンション投資を始めるかどうかの判断軸をまとめます。

• ①変動金利前提の収支計画に「金利＋1%」シナリオを必ず織り込む
• ②実質利回り3%未満の都内ワンルームは「節税目的か相続対策か」を明確にしてから判断する
• ③修繕積立金・管理費の将来値上がりを長期修繕計画書で確認する（必須）
• ④出口（売却）時の譲渡所得税を含めたシミュレーションを保有期間5年・10年で作成する
• ⑤法人名義 vs 個人名義の選択は税理士と相談した上で決定する（個別の税務状況により大きく異なります）

マンション投資の始め方で「メリットだけ」「デメリットだけ」を強調する情報は、どちらも偏っています。重要なのは「自分の財務状況・投資目的に照らした判断」であり、それを支える専門家（宅建士・税理士・FP）を早い段階から巻き込むことです。

次のアクション：情報収集と専門家相談を並行して進める

マンション投資を始めようと考えているなら、まず「自分のキャッシュフロー許容範囲」を数字で出すことから始めてください。月いくらのマイナスまで許容できるか、頭金はいくら出せるか、売却までの保有期間は何年を想定するか。この3点を先に決めると、物件選びの基準が明確になります。

次のステップとして、不動産投資の情報収集ツールや投資用物件の比較サービスを活用することも有効です。私自身も複数のサービスを使って物件情報を収集した経験があります。特に、2026年の最新物件情報や収益シミュレーションを確認できるサービスは、始め方の初期段階での情報整理に役立ちます。

なお、本記事で触れた税務関連の内容（均等割・譲渡所得税・減価償却等）はあくまでも情報提供を目的としたものです。具体的な税務判断は個人の状況により異なりますので、必ず税理士または所轄税務署にご確認ください。

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