マンション投資事例7選|宅建士が3年で見た収益と損失の実数値2026

マンション投資の事例を実数値で知りたい、という声を多く受けます。AFP・宅地建物取引士の私（Christopher）が3年間で関わった7つの物件をもとに、収益化に成功したケースと損失が出たケース、それぞれの出口戦略まで包み隠さず公開します。数字を見て「自分ならどう動くか」を考えるための材料にしてください。

事例1〜3：都内ワンルーム・区分マンション投資の収益実態

事例1：都内ワンルーム、月8.3万円・表面利回り4.2%の実態

最初に紹介するマンション投資の事例は、都内23区内の築12年・ワンルームです。売買価格は2,380万円、月額賃料は83,000円で、表面利回りは約4.2%でした。管理費・修繕積立金の合計が月1万8,000円かかるため、ネット利回りに換算すると約3.3%まで下がります。

ローンは変動金利1.675%・35年で組み、月々の返済額はおよそ73,000円。手残りは月1万円程度で、これを「手取り収入」と誤解して購入するケースが散見されます。実際には固定資産税（年約8万円）・損害保険料（年約1.5万円）などが乗るため、実質的なキャッシュフローは年間でほぼトントンです。

この物件の評価ポイントは「空室リスクの低さ」です。最寄り駅徒歩5分圏・単身勤労者需要が厚いエリアで、3年間一度も空室になっていません。キャッシュフローよりも「資産形成の器」として保有する考え方であれば、合理的な選択肢の一つと言えます。

事例2：中古区分マンション、利回り6.1%の検証結果

次の事例は、都心から電車で30分・築22年の中古区分マンションです。売買価格1,480万円、月額賃料75,000円で表面利回り6.1%。この数字だけ見ると魅力的に映りますが、実査して気づいた問題が2点ありました。

一つ目は大規模修繕の積立不足です。管理組合の議事録を取り寄せたところ、修繕積立金が積立計画比で約38%不足しており、近く一時金徴収の可能性があると記載されていました。二つ目はエレベーター更新費用の見込みです。築22年でエレベーターの法定耐用年数（機械類15〜20年）を超えており、専有部分オーナーへの費用負担が発生するリスクがありました。

最終的にこの物件は見送りを推奨しました。表面利回りの高さは「リスクプレミアム」として読み解く視点が不可欠です。投資事例として学べる点は、「利回りが高い物件ほど管理組合の財務状況を必ず確認する」という一点に尽きます。

事例3〜4：私が直接関わった失敗と成功の投資事例

事例3：損失30万円超が出た3つの共通パターン

私が宅建士として物件査定に関わった中で、売却時に損失が出た事例を3件続けて見た時期がありました。いずれも損失額は30〜50万円台で、共通する原因が浮かび上がりました。

一つ目は「購入価格に諸費用を含めていない」ことです。仲介手数料（売買価格×3%+6万円+消費税）、登記費用、ローン関連費用を合算すると、2,000万円台の物件でも60〜80万円の諸費用が発生します。この諸費用分だけ、購入直後から含み損の状態でスタートしている認識が欠けていました。

二つ目は「出口（売却）時の仲介手数料を計算に入れていない」ことです。売却時にも買主側・売主側それぞれに仲介手数料が発生します。3,000万円の物件であれば売主負担の手数料だけで約105万円（税込）に達します。

三つ目は「ローン残債と売却価格のギャップ認識の甘さ」です。変動金利の当初5年間は元本の圧縮が遅く、売却価格がローン残債を下回るケースがありました。ワンルーム投資では特にこのリスクが顕在化しやすいため、年次でシミュレーションを更新する習慣が重要です。

事例4：私が法人で経験した出口戦略と実際の差益

私自身の話をします。東京都内で法人を経営する中で、2023年に区分マンション投資の出口戦略を実行しました。購入から4年5カ月で売却し、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡益は税前で約87万円でした。

法人名義で保有していたため、この譲渡益は法人税（実効税率約23〜34%、規模により異なります）の課税対象として処理されました。税務処理については顧問税理士に一任しており、申告内容の適否についても税理士の判断を仰いでいます。税務上の有利・不利の最終判断は必ず税理士または所轄税務署へご確認ください。

この経験で実感したのは、「出口を想定した購入価格の設定」の重要性です。購入時点で「4〜5年後にいくらなら売れるか」を不動産会社の査定だけでなく、近隣の成約事例・レインズのデータも照合して検証していたことが、プラス着地につながりました。湾岸タワーマンション投資リスク7選|宅建士が現場で見た実態2026

事例5〜6：エリア・築年数別の収益化パターン比較

事例5：築浅 vs 築古、収益化の差はどこで出るか

3年間で比較した投資事例の中で、収益化の明暗を分けた要因として「築年数とリフォームコスト」の組み合わせが繰り返し登場しました。

築5年以内の物件は、設備更新・クリーニングコストが低く、入居者が決まりやすい傾向があります。ただし購入価格が高いため、表面利回りは3〜4%台に収まることが多く、インカムゲインだけでは損益分岐に時間がかかります。一方で売却時の価格維持力が高く、出口での選択肢が広がります。

対して築20年超の物件は、購入価格が低い分だけ表面利回りが高く見えますが、給湯器・エアコン・浴室設備などの設備更新費が在任中に発生するリスクがあります。1回の設備交換で15〜30万円のコストが生じると、年間のキャッシュフローが一気に赤字に転じます。区分マンション投資では、この「突発コスト」への備えとして、物件ごとに50万円前後の修繕準備金を確保しておくことを私は推奨しています。

事例6：地方物件と都内物件、空室率の差が収益に与える影響

地方の高利回りワンルーム投資（利回り8〜10%台）と都内の低利回り物件（4〜5%台）を比較した場合、長期保有シミュレーションでは空室率の差が収益を大きく左右します。

私が実際に試算した事例では、地方物件で平均空室率15%（年1.8カ月相当）を想定すると、実質利回りは8%→6.8%まで低下します。さらに管理会社への委託手数料（賃料の5〜8%程度）、入居者募集時の広告料（賃料1〜2カ月分）を加算すると、手取りベースの利回りは5〜6%台に収まるケースが多くなります。都内物件との差は縮小し、流動性（売却のしやすさ）では都内物件に軍配が上がります。

投資事例として学べる結論は「利回り数字は出発点であり、空室率・管理コスト・出口流動性まで含めた実質収益で判断する」ことです。投資物件の見極め方7視点|宅建士が5物件で検証した実数値2026

事例7とまとめ：宅建士が導く出口戦略と次のアクション

7つの事例から導いた収益化・回避策のポイント

• 表面利回りだけで判断しない。管理費・修繕積立金・固定資産税を差し引いたネット利回りで比較する
• 購入時の諸費用（仲介手数料・登記費用・ローン費用）は売買価格の3〜4%を目安に現金で用意しておく
• 管理組合の修繕積立金の積立状況・大規模修繕の計画を必ず確認する（議事録の閲覧は売主へ要求できる）
• 出口（売却）時の仲介手数料・譲渡コストを購入時点からシミュレーションに組み込む
• 法人・個人どちらの名義で保有するかは、税務上の取り扱いが異なるため、購入前に税理士へ相談することを強く推奨します
• 空室リスクに備え、物件ごとに50万円前後の修繕・空室対応準備金を別口座で管理する
• 出口戦略は「購入時に決める」。4〜7年後の売却想定価格を成約事例ベースで検証してから購入判断を下す

マンション投資事例を活かした次のステップ

7つのマンション投資事例を通じて伝えたかったのは、「数字は必ず複数の角度から読む」という習慣の大切さです。表面利回り・ネット利回り・実質キャッシュフロー・出口差益、これらをセットで検討することで、投資判断の精度は大きく変わります。

私はAFP・宅地建物取引士として、フィリピン・ハワイでも実物不動産を保有していますが、国内区分マンション投資のリアルは「地味な数値管理の積み重ね」に尽きると感じています。華やかな利回り表示に惑わされず、毎年の収支を検証し、出口を常にアップデートすることが収益化への道筋です。

なお、税務処理（法人・個人の名義選択・減価償却・確定申告）については個別の状況により判断が異なります。必ず税理士または所轄税務署へご相談・ご確認の上で進めてください。以下のリンクでは、マンション投資に関わる情報サービスの詳細を確認できます。投資判断の参考情報として活用してみてください。

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